דירה בהנחה:
איך ההגרלה עובדת ומי זכאי
התוכנית הממשלתית שמאגדת את מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת. מי זכאי, איך מגרילים ומה אסור אחרי הזכייה.
בכתבה הזו
אז מה זה בתכל'ס?
׳דירה בהנחה׳ היא השם הכללי לכמה מסלולים: מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר. בכולם המדינה מוכרת קרקע בתנאים מיוחדים, והקבלן מוכר את הדירות במחיר נמוך ממחיר השוק. מי זכאי? בעיקר חסרי דירה. כלומר, מי שב-3 השנים האחרונות לא היה בעלים של דירה או של יותר משליש דירה, ולא החזיק זכויות בדירה בבנייה. בנוסף צריך להשתייך לאחת הקבוצות: זוג נשוי או ידועים בציבור, זוג שמתחתן בתוך 3 חודשים, הורה לילד מתחת לגיל 21, או יחיד מגיל 35. יחידים מגיל 21 זכאים אם יש להם נכות מוכרת, לפי תנאים. משפרי דיור יכולים להשתתף בחלק מההגרלות, בעיקר על דירות שנשארו אחרי השנה הראשונה. נקודת ההתחלה היא אישור זכאות. מוציאים אותו דרך אחת מחברות הרישום, והוא עולה 200 ₪, החידוש עולה 50 ₪, והאישור תקף לשנה. האישור נשלח במייל בתוך 10 ימי עבודה. אם התחתנתם או שהמצב המשפחתי השתנה, צריך לעדכן דרך חברת הרישום.
דוגמה פשוטה
ההגרלה ה-11, ב-2026, כללה 7,922 דירות ב-82 הגרלות ב-19 יישובים. לפי ביזפורטל, נרשמו אליה 114,848 משקי בית. כלומר, בממוצע פחות מ-7% זכו. השינוי הגדול השנה: 50% מהדירות הוקצו למשרתי מילואים פעילים, וכרבע מהן ללוחמים. לפי אותה פרשנות, הסיכוי של מי שאינו משרת מילואים היה בסביבות 3.6%. ומה לגבי ההנחה? להמחשה, לפי הנתונים שפורסמו על בת ים: מחיר בסיס של כ-15,000 ₪ למ״ר, מול 22,000 עד 25,000 ₪ למ״ר בשוק החופשי. בדירה של 100 מ״ר זה כ-1.5 מיליון ₪ במקום 2.2 עד 2.5 מיליון. ההנחה בפועל משתנה מאוד מפרויקט לפרויקט.
למה זה משנה?
ההנחה יכולה להיות מאות אלפי שקלים, ולכן שווה להירשם אם אתם עומדים בתנאים. אבל צריך להיכנס לזה בעיניים פקוחות. ראשית, הסיכוי לזכות נמוך, ואי אפשר לבנות עליו תוכנית. שנית, גם זוכים צריכים הון עצמי ומשכנתא. לפי כל זכות, נדרש הון עצמי של לפחות 100,000 ₪, או 60,000 ₪ בפריפריה, והמימון הוא עד 75% לחסרי דירה. שלישית, הדירה עוד לא בנויה. מהזכייה עד המפתח עוברות לרוב כמה שנים, ובזמן הזה ממשיכים לשלם שכר דירה. ורביעית, התנאים משתנים. באפריל 2026 ההגרלה הוקפאה בעקבות פסיקת בג״ץ על משתמטים, ונפתחה מחדש עם בדיקה של מעמד השירות. לפני כל הגרלה, קראו את התנאים העדכניים באתר הרשמי. ולפני ההרשמה, שבו עם המספרים: כמה הון עצמי יש לכם היום, כמה תחסכו עד שהדירה תהיה מוכנה, ואיזה החזר חודשי תוכלו לשלם בלי להיחנק. אישור עקרוני למשכנתא עוזר לדעת את זה מראש. ואם אתם גרים בשכירות, השאירו מרווח בתכנון. לוחות זמנים של בנייה נוטים להתארך, ולא כדאי לחתום על סיום שכירות לפי התאריך האופטימי.
מה עוד כדאי לדעת
איך ההגרלה עובדת בפועל
נרשמים באתר הרשמי של משרד הבינוי והשיכון, dira.moch.gov.il, עם מספר אישור הזכאות. בסבב הראשון אפשר להירשם לעד 3 יישובים ולכל ההגרלות בהם. מועד הרישום בתוך תקופת ההרשמה לא נותן יתרון. ההגרלה קובעת את סדר הבחירה. יש קבוצות עדיפות: בני המקום, כלומר מי שגר ביישוב ב-3 השנים האחרונות או 4 מתוך 10 השנים האחרונות. ב-2026 נוספה עדיפות רחבה למשרתי מילואים. במחיר מטרה יש גם הקצאה לנכים מרותקים לכיסא גלגלים. ייתכן שתידרש מקדמה של 2,000 ₪, או סכום אחר שקבע המשרד. אחרי שבוחרים דירה חותמים על חוזה עם הקבלן, ועוברים תהליך משכנתא רגיל, כולל שמאות של הבנק.
מה אסור אחרי שזוכים
אסור למכור את הדירה 5 שנים מקבלת טופס 4 (האישור שהבניין מוכן לאכלוס), או 7 שנים מהזכייה, המוקדם מביניהם. משפר דיור שזוכה צריך למכור את הדירה הקודמת עד 12 חודשים אחרי קבלת טופס 4. בחלק מהיישובים בפריפריה יש מענק בצורת הלוואה מותנית, של 40,000 או 60,000 ₪, שהופכת למענק אם עומדים בהתחייבות. לגבי השכרת הדירה, בדקו את התנאים בחוזה ובחוברת של ההגרלה. אל תסתמכו על מה ששמעתם מחברים. ואם אתם שוקלים לוותר אחרי הזכייה: אפשר לבטל באינטרנט, והביטול נכנס לתוקף בתוך 72 שעות. אם כבר בחרתם דירה ושילמתם מקדמה, בדקו קודם מה יקרה למקדמה.
איך זה עובד? שלושה צעדים פשוטים
מוציאים אישור זכאות דרך חברת רישום
בודקים מראש הון עצמי ואישור עקרוני למשכנתא
נרשמים בזמן, לעד 3 יישובים בסבב הראשון
מוציאים ← בודקים ← נרשמים
דירה בהנחה מול שוק חופשי
| דירה בהנחה | קריטריון | שוק חופשי |
|---|---|---|
| מופחת ממחיר השוק, לפי הפרויקט | מחיר | מחיר שוק |
| לרוב כמה שנים של בנייה | זמן עד המפתח | ביד שנייה, לפעמים בתוך חודשים |
| אסורה 5 שנים מטופס 4 או 7 מהזכייה | מכירה | חופשית |
מה הדודה בודקת
חסרי דירה — לא החזקתם יותר משליש דירה ב-3 השנים האחרונות?
קבוצת זכאות — זוג, הורה, או יחיד מגיל 35?
אישור זכאות — האישור בתוקף? הוא תקף לשנה.
הון עצמי — יש לכם לפחות 100,000 ₪ (60,000 בפריפריה)?
יישובים — בחרתם יישובים שבאמת תגורו בהם?
זמן — אתם מוכנים לחכות כמה שנים עד המפתח?
כמה שווה הנחה של 20%?
הכניסו את מחיר השוק של דירה דומה, ותראו כמה שווה הנחה של 20% (להמחשה). ההנחה בפועל משתנה מפרויקט לפרויקט.
שאלות נפוצות
מי זכאי לדירה בהנחה?
חסרי דירה מקבוצות מסוימות: זוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים לילד מתחת לגיל 21, ויחידים מגיל 35. יחידים מגיל 21 עם נכות מוכרת זכאים לפי תנאים.
כמה עולה אישור זכאות?
200 ₪ לאישור חדש ו-50 ₪ לחידוש. האישור תקף לשנה, ומוציאים אותו דרך אחת מחברות הרישום.
כמה גדולה ההנחה?
משתנה לפי הפרויקט והמסלול. בחלק מהמסלולים יש תקרה, ובחלק הפער ממחיר השוק גדול יותר. המחיר המדויק מופיע בפרטי כל הגרלה.
אפשר למכור את הדירה אחרי שזכיתי?
לא מיד. אסור למכור 5 שנים מקבלת טופס 4, או 7 שנים מהזכייה, המוקדם מביניהם.
גם משפרי דיור יכולים להשתתף?
בחלק מההגרלות, בעיקר על דירות שנשארו אחרי השנה הראשונה. משפר דיור שזוכה צריך למכור את הדירה הקודמת עד 12 חודשים אחרי טופס 4.
משרתי מילואים מקבלים עדיפות בדירה בהנחה?
כן. בהגרלה ה-11 ב-2026 הוקצו 50% מהדירות למשרתי מילואים פעילים, וכרבע מהן ללוחמים.
איפה נרשמים להגרלת דירה בהנחה?
באתר של משרד הבינוי והשיכון, dira.moch.gov.il, עם מספר אישור הזכאות. מוקד המידע של המשרד: 5442*.
רישום מוקדם מגדיל את הסיכוי לזכות?
לא. מועד הרישום בתוך תקופת ההרשמה לא נותן יתרון. מה שקובע הוא ההגרלה וקבוצות העדיפות.
עוד על נדל״ן
זה הסבר כללי, לא המלצה שמתחשבת במצב האישי שלכם. לפני החלטה משמעותית, בדקו את הנתונים והצרכים שלכם. גילוי נאות.